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某商业地产项目成本的特点
发布时间:2019-01-24 点击: 发布:中国论文期刊网
毕业论文代写:某商业地产项目作为一种特殊的商品,其成本构成也有其特性。根据某商业地产项目周期长、供应链复杂、成品应用多、工艺繁多、投资大等特点,其成本构成也不尽相同;但是按类别划分,基本可以总结为:
(1)受政策影响大
    在我国,市场经济是受国家政策宏观调控的;最直接的受政策影响的成本因素有税务成本、财务成本、土地成本。一般情况下对房地产的影响权重分别为:10%-15%,2.1%-6.5%,15%-25%。因此,政策对某商业地产项目所产生的影响约占到了整个项目成本的三分之一。
    我国的政策制定又有着浓烈的地方色彩。依据各地不同的居民收入和经济生产总值,各地政府制定了各自的土地补偿标准、土地出让金标准、市政配套费标准、税率和利率等。
    所以,某商业地产项目成本受政策的影响很大。
(2)受市场影响大
   某商业地产项目是多工艺、多资源交叉使用的综合体,建设周期长。市场价格波动在房地产项目生命周期中不断发生,某商业地产项目的成本因各资源价格的变化而充满了不确定性。
(3)成本发展不可逆
    某商业地产项目的成本一般在项目定义时就基本确定了,如果在实施过程中对项目定义进行变更,则需要重新对项目的成本结构进行分析。确定了项目的定义,进入设计策划期,项目的具体实施细则即可制定,实施之后再要进行变更只会造成成本的增加才能达到必要的使用功能标准。交付使用后如要改变部分使用功能也会造成上一阶段的成本增加。这就体现出了房地产项目成本发展的不可逆性,更进一步阐明应加大项目前期成本的投入,细化成本构成子目,从而更好的控制生命周期成本。
 需要控制房地产项目的成本,必须先掌握成本的构成。
    商业地产开发企业开发产品一般要经历征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售五个阶段,一般均采取招标的办法,将设计、施工任务发包给设计、施工单位承担。这些特点决定了开发产品成本和费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金、预备费等内容。
在工作分解结构分析的基础上,可以看出随着某商业地产项目的阶段性推移,资源需求的主体也会发生更迭;资源主体的不同,则对资源的需求也不同。以我国现在的商业地产市场现状来分析,立项决策阶段、设计策划阶段、建设调试阶段的业主方一般为投资方,对资源的需求集中在土地、资金、材料、设备、人力上;到使用维护阶段,产权发生转移,业主也会由原来的投资方分散转移至实际使用方,对资源的需求也会由原有的投入性资源需求转化为消耗性资源需求,例如:水、电、燃料、燃气等资源。能源、材料、水资源、物业管理等构成了全生命周期成本中运行和维护成本的主要部分。
(1)投入性资源具有一次性、投入大的特点,在某商业地产项目中对大业主的成本控制影响最大,也直接影响到使用维护阶段的使用效率。主要体现在材料使用上,按历史类似工作耗用资源情况可以做出统计。

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