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项目管理论文:房地产项目全生命周期成本管理体系分析
发布时间:2018-12-18 点击: 发布:中国论文期刊网
项目管理论文:  因为房地产项目从决策到交付使用一般都需一年到三年的时间;从开始使用到报废拆除,依据我国的实际情况一般需要30年左右的时间;整个生命周期的时间跨度很长。对房地产项目进行全生命周期成本控制,首要任务是对房地产项目的全生命周期划分区段。
    本文将房地产项目生命周期分为四个阶段:决策立项期、设计策划期、建设调试期和使用维护期。以此分段为依据可以更好的建立各阶段之间的联系,使全生命周期成为一个系统整体。
(1)决策立项期:项目建议、项目选址、可行性研究等,其中项目选址是重点工作,在该阶段中起着主导作用。项目选址包括:土地流转形式、土地位置及形状、规划要求、周边情况调研、原有地面附着物调研等。
(2)设计策划期:规划设计、外观设计、地质勘察、建筑平面及套型平面设计、结构设计、使用功能配套、临时设施规划、市政配套(水电、道路、通讯、燃气接入等)、经营模式规划、经验指标评价。
(3)建设调试期:工程施工、材料创新、工艺创新、超负荷试运行、配套试运行、竣工验收等。
(4)使用维护期:合理使用、定期维护、物业管理等,直至废弃处置。
    按照上文中对房地产项目的生命周期区段划分,对应可以分析得出项目费用和成本在时间上的定义和排序:
                      表3-1 全生命周期阶段划分与成本对应表
决策立项期 设计策划期 建设调试期 使用维护期
资金成本 物质成本 能源成本
前期费用 建造费用 维护费用、处置费用
建造成本 使用成本
全生命周期成本
房地产项目作为一种特殊的商品,其成本构成也有其特性。根据房地产项目周期长、供应链复杂、成品应用多、工艺繁多、投资大等特点,其成本构成也不尽相同;但是按类别划分,基本可以总结为:
(1)受政策影响大
    在我国,市场经济是受国家政策宏观调控的;最直接的受政策影响的成本因素有税务成本、财务成本、土地成本。一般情况下对房地产的影响权重分别为:10%-15%,2.1%-6.5%,15%-25%。因此,政策对房地产项目所产生的影响约占到了整个项目成本的三分之一。
    我国的政策制定又有着浓烈的地方色彩。依据各地不同的居民收入和经济生产总值,各地政府制定了各自的土地补偿标准、土地出让金标准、市政配套费标准、税率和利率等。
    所以,房地产项目成本受政策的影响很大。
(2)受市场影响大
    房地产项目是多工艺、多资源交叉使用的综合体,建设周期长。市场价格波动在房地产项目生命周期中不断发生,房地产项目的成本因各资源价格的变化而充满了不确定性。
(3)成本发展不可逆
    房地产项目的成本一般在项目定义时就基本确定了,如果在实施过程中对项目定义进行变更,则需要重新对项目的成本结构进行分析。确定了项目的定义,进入设计策划期,项目的具体实施细则即可制定,实施之后再要进行变更只会造成成本的增加才能达到必要的使用功能标准。交付使用后如要改变部分使用功能也会造成上一阶段的成本增加。这就体现出了房地产项目成本发展的不可逆性,更进一步阐明应加大项目前期成本的投入,细化成本构成子目,从而更好的控制生命周期成本。

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